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Lastrico solare non comune a tutti i condomini: chi risponde dei danni?

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Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio.

Una coppia aveva convenuto in giudizio il condominio nel quale risiedeva, dolendosi del fatto che dal terrazzo di copertura dell’edificio condominiale, sul quale insisteva una piccola e fatiscente costruzione ignorata dal proprietario, provenivano copiose infiltrazioni all’interno della propria abitazione, subendo così ingenti danni patrimoniali, dei quali chiedevano il risarcimento, oltre alla condanna all’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione delle relative cause.

Da par sua, il condominio convenuto aveva poi chiamato in causa il condominio confinante, al quale riferiva la proprietà della costruzione esistente sul lastrico solare e la responsabilità delle infiltrazioni.

Il giudice di primo grado aveva ritenuto sussistente la responsabilità di entrambi i condominii, condannandoli dunque al risarcimento del danno e all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del parapetto a terrazzo, ripartendo tra tutte le parti in lite i relativi costi; in tal modo dunque gli attori erano implicitamente ritenuti corresponsabili dello stato dell’evento dannoso. La Corte d’Appello aveva poi confermato tale decisione.

Sulla scorta del ricorso della coppia, la questione era giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

I giudici hanno in primo luogo ricordato che l’accertamento della responsabilità risarcitoria del condominio per i danni cagionati dall’omessa manutenzione delle parti comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini non esclude che lo stesso condomino danneggiato rimanga, a sua volta, gravato pro quota, nei confronti del condominio, dell’obbligo di contribuzione alla correlata spesa, che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile.

Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione (anche) delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124,1125 e 1126 c.c., assume, in effetti, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio: ma non è, per questo, esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio o nella utilità di quelle, e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni nonché alla rifusione dei danni cagionati.

Per altro, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, è anche vero, tuttavia, che tali responsabilità, tanto in capo al condominio, quanto nei confronti del proprietario esclusivo del lastrico, aventi natura solidale, presuppongono, evidentemente, a prescindere dal titolo giuridico delle stesse, ed al pari di quella che grava sul terzo estraneo che abbia concorso al relative danno (art. 2055 c.c. comma 1), una domanda in tal senso da parte del danneggiato (art. 99 c.p.c.) ovvero di chi, tenuto a tale risarcimento, abbia agito in regresso, per la parte corrispondente, nei suoi confronti (art. 2055 c.c. comma 2).

Cass. civ., Sez. II, 10 dicembre 2021, n. 39376

Redazione Consortium Forense 1960

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