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Condominio: innovazioni e modificazioni

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Le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti indicati dall’art. 1102 c. c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’esercizio dell’autonomia privata.

Una condomina aveva citato in giudizio il relativo condominio, sulla scorta dell’impugnazione di la delibera che aveva respinto la sua richiesta di aprire un terrazzo a tasca sul tetto condominiale nella parte soprastante il proprio appartamento, poiché, essendo stata considerato il lavoro richiesto come innovazione, non era stato raggiunto il quorum del 2/3 per poterlo eseguire.

Mentre il giudice di primo grado aveva accolto la domanda della condomina, la Corte d’Appello aveva invece dato seguito al gravame presentato dal condominio, affermando che in difetto della prova della ricorrenza delle condizioni di cui all’art. 1102 c.c., l’opera realizzata dalla condomina vada inquadrata nella previsione di cui all’art. 1120 c.c., con conseguente legittimità della delibera impugnata.

Invertendo ancora una volta la definizione della questione, al Corte di Cassazione ha infine accolto il ricorso presentato dalla condomina.

In particolare, ha premesso la Corte, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

L’opera sulle cose comuni che sia realizzata ad iniziativa di un condomino e a sue spese non può dunque residualmente valutarsi alla stregua dell’art. 1120 c.c., essendo piuttosto tale fattispecie del tutto estranea all’indicata norma, la quale regola le modalità di espressione ed i limiti delle attribuzioni dell’assemblea, allorché la maggioranza qualificata dei partecipanti voglia disporre l’intervento con deliberazione che vincola peraltro tutti i condomini a sostenerne le spese

A differenza dalle innovazioni – configurate, come appena ribadito, dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni e che vengono deliberate dall’assemblea nell’interesse di tutti i partecipanti – le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso. Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tali modifiche concessa dall’assemblea, può attribuirsi altrimenti il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante.

I giudici hanno poi concluso asserendo che le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (a differenza dalle innovazioni che vengono deliberate dall’assemblea nell’interesse di tutti i partecipanti ai sensi dell’art. 1120 c. c.) possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti indicati dall’art. 1102 c. c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’esercizio dell’autonomia privata, potendo altrimenti attribuirsi all’eventuale autorizzazione alle modifiche comunque richiesta o concessa dall’assemblea il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante.

Cass. Civ., Sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389

Redazione Consortium Forense 1960

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