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Condominio minimo e impugnazione delle delibere

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La delibera che, in caso di condominio costituito da due soli condomini titolari di quote diseguali, sia approvata dal solo partecipante titolare del maggior valore delle quote e sia perciò carente sotto il profilo dell’elemento personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge.

La questione giunta all’attenzione della Corte di Cassazione era nata dai litigi sorti in seno rad un condominio, composto da tre unità immobiliari e da due soli partecipanti, con quote millesimali diseguali, di cui la titolare di due porzioni di proprietà esclusiva era anche l’amministratrice.

Orbene, a seguito di impugnazione di una delibera, i giudici hanno avuto modo di ribadire alcuni importanti principi in tema di condominio minimo.

La Corte ha ricordato che, per orientamento ormai costante, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano due, dovendo ravvisarsi un “condominio minimo”, nella specie, peraltro, formato da condomini non aventi diritti di comproprietà paritari sui beni comuni, operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando tuttavia comunque impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale. L’assemblea del condominio minimo, invero, agli effetti dell’art. 1136 c.c., commi 1 e 2, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., Pertanto, nell’ipotesi di condominio costituito da soli due condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni che – come quella concernente le riparazioni straordinarie – richiedano comunque, sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136 c.c., comma 2, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Tuttavia, la delibera che, in caso di condominio costituito da due soli condomini titolari di quote diseguali, sia approvata dal solo partecipante titolare del maggior valore delle quote e sia perciò carente sotto il profilo dell’elemento personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, e perciò può essere impugnata dal condomino assente o dissenziente soltanto nel termine stabilito dall‘art. 1137 c.c., comma 2.

Per altro, in tema di condominio degli edifici, l’esecuzione di un’opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, comporta, in quanto contraria all’ordine pubblico, la nullità assoluta per illiceità dell’oggetto della delibera dell’assemblea che l’abbia disposta, senza che abbia rilievo neppure l’eventuale successivo condono dell’opera.

Le opere di modificazione delle parti comuni, che l’assemblea può deliberare per il miglioramento o l’uso più comodo o il maggior rendimento delle stesse, non devono comunque arrecare pregiudizio alla sicurezza statica del fabbricato, potendo ciascuno condomino sia far valere la nullità della delibera, sia conseguentemente chiedere ed ottenere la demolizione delle opere illegittimamente eseguite.

Cass. Civ., Sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36373

Redazione Consortium Forense 1960

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