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Condominio: cose comuni e utilizzo dei muri perimetrali

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L’art. 1102 c.c., consente l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso.

La questione giunta all’attenzione della Corte di Cassazione aveva preso le mosse dalla citazione a giudizio da parte di una coppia, proprietaria di un immobile sito in un condominio, nei confronti di una società, a sua volta proprietaria di un appartamento al secondo e terzo piano di un edificio limitrofo avente con quello degli attori l’area di ingresso in comune, chiedendo che venisse dichiarata illegittimità di un intervento, effettuato dalla società convenuta su una finestra condominiale, mediante l’apertura di una portafinestra, con conseguente sua condanna alla chiusura ed al ripristino dello stato antecedente

Sia il giudice di primo grado che la Corte d’Appello avevano ritenuto doversi accogliere le doglianze della coppia, poiché, com’è stato precisato, la trasformazione della finestra (la cui funzione era quella di dare luce) in un’apertura tale da consentire il passaggio pedonale nell’ingresso comune non solo consentiva di raggiungere l’ascensore, cosa che prima era possibile solo da (OMISSIS), ma aveva creato pure un collegamento dell’immobile di proprietà della coppia attrice con gli uffici al piano terra e con una pertinenza retrostante di altro proprietario, realizzando così un accesso/collegamento con un altro condominio, e conseguentemente una servitù di passaggio illegittima, in violazione dell’art. 1102 c.c.

Alla medesima conclusione è giunta infine la Corte di Cassazione, che ha rigettato il gravame proposto dalla società.

Infatti, hanno precisato i giudici, l’art. 1102 c.c. consente l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l’apertura di una porta nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l’imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.

Peraltro, da un punto di vista generale, non è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l’unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest’ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria (così da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all’ornamento dell’altra), mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.

Cass. Civ., Sez. II, 18 luglio 2022, n. 22541

Redazione Consortium Forense 1960

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