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Condominio: scale e pianerottoli sono parti comuni

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Negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale.

Un ingegnere aveva citato in giudizio una coppia, evidenziando di essere proprietario della porzione di un edificio, oltreché comproprietario delle parti comuni del medesimo, tra cui un piccolo bagno collocato nel sottoscala del piano terra; l’attore, tuttavia, si doleva del fatto che i convenuti avessero realizzato nel pianerottolo del primo piano un bagno a loro uso esclusivo, rendendo per altro inagibile il bagno a servizio dell’intero edificio, situato al piano terra.

L’ingegnere aveva dunque chiesto che la coppia fosse condannata a ripristinare il bagno del piano terra e lo stato dei luoghi del primo piano. Da par loro, i convenuti chiedevano che fosse accertata la loro proprietà esclusiva del locale esistente nel sottoscala al piano terra e dello spazio in cui avevano realizzato il bagno al primo piano, non rientrando il primo nelle parti comuni e avendo usucapito il secondo.

Il giudice di primo grado aveva sposato la tesi della coppia, rigettando la domanda dell’ingegnere e così ha ritenuto di dover decidere anche la Corte d’Appello.

A conclusioni invece e opposte è giunta la Corte di Cassazione, che ha destituito di fondamento e sentenze di merito, accogliendo il gravame dell’ingegnere.

In effetti, anno fatto notare i giudici di legittimità, ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti necessarie all’uso comune, come “le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi”. Nel caso in esame le parti di cui si controverte sono il sottoscala sito al piano terreno e il pianerottolo sito al primo piano, parti che rientrano entrambe nella presunzione di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c.

Va ricordato, a tal proposito che negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117 c.c., n. 1).

La presunzione legale di condominialità deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di dare la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene. Tale titolo non può essere individuato nella clausola 5 dell’atto di divisione, secondo la quale gli anditi e i transiti indispensabili al disobbligo delle quote sono consortivi. La clausola si limita infatti ad affermare la condominialità di alcuni beni – appunto gli anditi e i transiti indispensabili – ma non esclude di certo la condominialità degli altri beni che nella presunzione rientrano, quali i sottoscala e i pianerottoli.

Cass. Civ., Sez. II, 12 dicembre 2022, n. 36141

Redazione Consortium Forense 1960

 

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