Close
Natura-condominiale-prova

Natura condominiale di un bene: presunzione e prova

Condividi questo articolo :

La natura condominiale di un bene non è oggetto di presunzione, ma conseguenza di una regola di attribuzione della proprietà, che ammette la prova contraria.

La vicenda de qua aveva preso le mosse dalla citazione a giudizio da parte di un condominio nei confronti di una coppia, affinché fosse accertato il suo diritto di proprietà sull’appartamento, occupato sine titulo dai convenuti, già adibito ad alloggio del portiere. Secondo il condominio, una volta provata la proprietà condominiale sull’immobile, l’istante, in punto di accertamento del diritto reale di proprietà, beneficiava della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. e, quanto alla destinazione dell’immobile, se ne deduceva la sua destinazione ad alloggio del portiere. Nella specie, il portiere, con la sua famiglia, aveva, poi, continuato ad occupare l’immobile anche dopo le sue dimissioni in forza di un contratto di locazione, dopo qualche tempo cessato, come risulta da sentenza resa in tal senso; tuttavia, nonostante la cessazione del rapporto di locazione, la coppia convenuta, parenti del portiere, nel frattempo deceduto, non aveva rilasciato l’immobile.

Il giudice di primo grado aveva accolto la domanda attorea, dichiarando la proprietà condominiale del bene e ordinando ai convenuti il rilascio dello stesso e dello stesso parere si era mostrata la Corte d’Appello.

Infine, giunta la questione all’attenzione della Corte di Cassazione, anche in questo caso la coppia non ha incontrato maggior fortuna, vedendo respinto il gravame presentato.

I giudici hanno innanzitutto ricordato che la natura condominiale di un bene, in questo caso dell’appartamento contestato, non è oggetto di presunzione, ma piuttosto conseguenza di una regola di attribuzione della proprietà, che ammette la prova contraria: in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Secondo l’interpretazione ormai consolidata della corte di legittimità, i locali dell’edificio elencati all’art. 1117 c.c., n. 2), raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. Ciò significa che, affinché un locale sito nell’edificio – che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 2), occorre che, all’atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune.

Nel caso di specie, tale destinazione è stata impressa dal Regolamento condominiale, il quale annovera l’appartamento del portiere tra i beni comuni. Una volta insorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c., n. 2), i successivi atti di acquisto di proprietà esclusiva comprendono la stessa pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, mentre nessuno dei singoli condomini può validamente disporre della loro proprietà.

Cass. Civ., Sez. II, 20 settembre 2022, n. 27407

Redazione Consortium Forense 1960

Condividi questo articolo :

Share this post

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *