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Contratto preliminare e contratto definitivo: differenze

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Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.

La vicenda aveva visto un ingegnere citare in giudizio una società immobiliare chiedendo che, ua volta accertata la natura di contratto definitivo della compravendita stipulata con la convenuta, avente ad oggetto due appartamenti e relativi accessori, ne fosse dichiarata la nullità per difetto della dichiarazione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 46; e che di conseguenza la società venisse condannata alla restituzione della caparra confirmatoria.

Da par sua, la convenuta evidenziava che il contratto in questione dovesse essere qualificato come preliminare di compravendita e, quindi, non assoggettabile alla disciplina richiamata; aveva per altro chiesto che venisse accertata la legittimità del recesso, esercitato a fronte dell’inadempimento dell’ingegnere, con la conseguente condanna dello stesso alla perdita della caparra confirmatoria già versata.

Il giudice di primo grado aveva ritenuto doversi accogliere la domanda dell’attore ed ad aveva dunque accertato la natura definitiva del contratto di compravendita in questione, dichiarandone la nullità e condannando la società alla restituzione della somma già versata dall’ingegnere a titolo di caparra.

In un secondo momento, la Corte d’Appello aveva poi parzialmente accolto il gravame della società, accertando la natura di contratto preliminare dell’atto concluso tra le parti e dichiarando la legittimità del recesso esercitato dalla promittente alienante, con conseguente diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria.

La Corte di Cassazione, interpellata sulla scorta del ricorso proposto dall’ingegnere, ha infine sposato le conclusioni della corte di secondo grado, rigettando il gravame.

I giudici di legittimità hanno fatto notare che il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici.

Per quanto riguarda i criteri ermeneutici che governano l’interpretazione del contratto, sono individuato i seguenti aspetti: a) l’evidente e reiterata contaminazione fra termini riferiti a un contratto definitivo e quelli riferibili ad un preliminare; b) l’assenza nel comportamento complessivo delle parti di elementi tali da rappresentare inequivocabilmente la volontà di concludere uno o l’altro atto; c) la valenza dirimente della tempistica della produzione degli effetti traslativi, ossia il riferimento alla detenzione degli immobili in favore della appellata prima della stipula del rogito notarile, essendo rimesso al perfezionamento di tale ultimo atto il passaggio del possesso, a nulla rilevando la circostanza che il condominio in cui essi sono ubicati considerasse la promissaria acquirente come proprietaria.

Cass. Civ., Sez. II, 17 novembre 2022, n. 33916

Redazione Consortium Forense 1960

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