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Supercondominio e recupero contributi relativi ai beni comuni: chi paga?

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L’amministratore del supercondominio può agire per il recupero dei contributi relativi ai beni comuni al supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti e non dei condomìni.

Nella vicenda in esame, l’amministratore di un supercondominio aveva agito nei confronti di un condominio, chiedendo ed ottenendo nei suoi confronti un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese afferenti all’impianto di riscaldamento centralizzato comune a più edifici. Il condominio, da par sua, aveva eccepito il suo difetto di legittimazione passiva, in quanto condomini del supercondominio erano i singoli partecipanti e non già i condomini, privi di personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono.

Il giudice aveva però respinto l’opposizione del condominio e dello stesso parere si era poi rivelata la Corte d’Appello, rilevando che ai condomini costituiti in supercondominio sarebbe spettata la legittimazione passiva, in quanto dotati di soggettività giuridica. Per altro, proseguiva la corte di merito, pur essendo la disciplina applicabile in materia di supercondominio quella del condominio negli edifici, il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all’amministratore del condominio, quale rappresentante in giudizio di tutti i singoli condomini.

A conclusioni opposte è giunta invece la Corte di Cassazione, che ha innanzitutto precisato che, a fronte della costituzione di un supercondominio, si applica la disciplina del condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condomini dei vari edifici e non i condomini. Per tale ragione, l‘amministratore del supercondominio può agire per il recupero dei contributi relativi ai beni comuni al supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti.

La legittimazione del condominio non si giustifica neanche in mera rappresentanza dei condomini di ogni condominio, poiché, a fronte dell’individuazione dei partecipanti al supercondominio nei singoli condomini degli edifici, quali titolari pro quota sulle parti comuni e con l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione, l’amministratore del supercondominio può chiedere il pagamento di detti oneri direttamente ai partecipanti e non all’amministratore dei singoli condomini, in qualità di rappresentante dei condomini di quel condominio.

Infatti, l’amministratore del condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condomini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condomini sono partecipanti.

I giudici hanno del resto ricordato che, sull’applicazione al supercondominio della disciplina del condominio, il supercondominio, sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.

Ne discende che il supercondominio non soggiace alla disciplina della comunione ordinaria, né è una figura ibrida, ma è – a sua volta – un condominio, cui si applica la relativa disciplina, in quanto compatibile.

Inoltre, sul fatto che parti del supercondominio siano i singoli condomini e non i condomini, si evidenzia che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Il supercondominio, pertanto, non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomini, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, ossia una collettività di condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomini di unità immobiliari ex art. 1117 bis c.c. Conclusione, questa, che giustifica la definizione della figura anche in termini di condominio complesso.

Per quel che concerne poi il potere dell’amministratore del supercondominio di chiedere il pagamento degli oneri direttamente ai condomini, si precisa che le delibere dell’assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

Da ciò deriva che, nell’ipotesi in cui la delibera sia relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l’amministratore del supercondominio potrà richiedere l’adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condomini.

Cass. Civ., Sez. II, 22 luglio 2022, n. 22954

Redazione Consortium Forense 1960

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