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Un’assemblea di condominio…con due condomini!

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Laddove i condomini legittimati a partecipare all’assemblea siano solo due e manchi l’unanimità, i medesimi devono ricorrere all’autorità giudiziaria.

Una coppia aveva impugnato una delibera assembleare, chiedendone la dichiarazione di nullità o comunque il suo annullamento; il giudice di primo grado aveva rigettato il ricorso e lo stesso aveva poi fatto la Corte d’Appello, rispetto al successivo gravame innanzi a lei proposto.

Non dello stesso parere, invece, la Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso presentato dalla coppia.

In particolare, quel che rileva approfondire nella vicenda de qua è la sussistenza nel condominio in questione, e dunque quali componenti della relativa assemblea, di due soli condomini e come ci si debba comportare in caso di discordanza tra i medesimi.

Gli ermellini hanno innanzitutto ricordato che, per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge (anteriore alla novella di cui alla citata L. n. 220 del 2012) richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini.

In particolare, è necessario distinguere le condizioni per la valida costituzione dell’assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni.

L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell’intero edificio. Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso di seconda convocazione, e sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l’oggetto indicato del citato art. 1136, co.  e 5, c.c., per l’approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. Nel secondo caso, perché la deliberazione si intenda approvata, non basta che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti.

In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136, co. 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

Orbene, allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell’assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità, o comunque vi sia una situazione di parità, l’unica strada percorribile per deliberare sia quella del ricorso alla autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Cass. civile, Sez. II, 12 novembre 2020, n. 25558

Redazione Consortium Forense 1960

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