Close
Condominio-apertura-varco

Condominio: è legittima l’apertura di un varco tra una scala e l’altra?

Condividi questo articolo :

È illegittima l’apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell’edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l’appartamento di sua proprietà esclusiva con l’andito di una scala destinata a servire un’altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l’imposizione sul bene oggetto di condominio parziale di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune.

Nella vicenda in esame, un condominio aveva citato in causa un condomino, chiedendo che fosse condannato a chiudere l’accesso sul pianerottolo della scala A dell’edificio condominiale, con il quale l’appartamento del convenuto condivideva un muro perimetrale. In particolare, il Condominio aveva dedotto che il fabbricato è composto da due scale, scala A e scala B, che servono distintamente due diversi gruppi di appartamenti, rientrando l’appartamento del convenuto tra quelli serviti dalla scala B.

Mentre il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda dell’attore, non così la Corte d’Appello, che invece aveva del tutto riformato la sentenza impugnata. In particolare, la Corte aveva affermato che la scala A non svolge alcuna funzione di utilità per le unità immobiliari servite dalla scala B, neppure consentendo l’accesso al lastrico solare, né essendo su di essa collocati il vano contatori ed il vano archivio, posti in uno spazio sottostante raggiungibile senza necessità di utilizzare la scala A.

Sulla scorta del ricorso del condomino, la questione era dunque giunta all’attenzione della Corte di Cassazione, che, si anticipa, ha rigettato il suo gravame.

Nella specie, i giudici hanno infatti sottolineato che il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., con la riserva se il contrario non risulta dal titolo. E’ dunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell’ambito dell’edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l’area di sedime, o i muri maestri, o le scale (e ciò indipendentemente dall’eventuale unicità del portone d’ingresso, come nella specie, in quanto distinta parte comune rispetto alle scale), o l’ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, è in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”: tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

Mancano, quindi, i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.

In tema di condominio negli edifici, l‘individuazione delle parti comuni, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria -, e che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo, non opera affatto con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Scopo dell’art. 1123, co. 3, c.c. è quello di non “moltiplicare” i condomini, ma distinguere in rapporto all’utilità tratta dalle parti comuni i gruppi di condomini obbligati a contribuire alle spese e le correlate situazioni di contitolarità.

Pertanto, conclude, la Corte, è illegittima l’apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell’edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l’appartamento di sua proprietà esclusiva con l’andito di una scala destinata a servire un’altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l’imposizione sul bene oggetto di condominio parziale di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune.

Cass. civ., Sez. VI, 22 novembre 2021, n. 35955

Redazione Consortium Forense 1960

Condividi questo articolo :

Share this post

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *