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Condominio: si possono aprire finestre?

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Rientra nei poteri dei condomini l’apertura di finestre su un cortile comune, in quanto, i cortili comuni sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce.

Il tribunale, sorvolando sulle questioni d’ordine squisitamente processuale che hanno condotto alla decisione in esame, ha fornito una serie di interessanti puntualizzazioni in tema di apertura di finestre in un condomino.

In particolare, l’attore aveva realizzato delle aperture nel fabbricato di sua proprietà su entrambi i lati che prospettano sul fondo comune; porzione del predetto che veniva utilizzata come cortile comune. Trattandosi di area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica delle parti ed essendo destinata all’accesso all’edificio, al passaggio delle persone e al transito dei veicoli, essa deve ritenersi, di fatto, un’area cortilizia. Ne consegue l’inapplicabilità della disciplina in materia di distanze delle vedute prevista dall’art. 905 c.c. alle aperture praticate dall’attore sul lato est del suo edificio, confinante con il cortile comune.

Invero, costituisce orientamento consolidato della Corte di legittimità che l’apertura di finestre (ovvero la trasformazione di “luce” in “veduta”) su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

Per altro, il giudice ha altresì ricordato che, ai sensi dell’art. 901 c.c., le luci che si aprono sul fondo del vicino devono: essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati; avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

L’apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata, ex art. 902 c.c., come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall’art. 901; il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell’articolo predetto.

Trib. Nola, Sez. I, 14 maggio 2019, n. 1073

Redazione Consortium Forense 1960

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