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Condominio: chi paga i danni delle infiltrazioni sul terrazzo?

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In tema di infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del condominio, l’omissione di atti conservativi integra una violazione per il condominio per mancata conservazione delle parti comuni e del condomino, in quanto unico soggetto custode del bene e con una cognizione diretta del suo stato di conservazione.

Due condomini avevano convenuto in giudizio il condominio nel quale risiedevano nonché un altro condomino per sentirli condannare in solido all’esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni verificatesi negli appartamenti di loro proprietà in conseguenza di cospicue precipitazioni, con la condanna altresì al risarcimento dei danni.

A parer degli attori, la causa dei danni era da addebitare sia al condomino convenuto, in quanto proprietario esclusivo del terrazzo di copertura del fabbricato, sia al condominio, che aveva omesso di assicurare la necessaria manutenzione.

Orbene, la Corte di Cassazione ha ricordato, in relazione a danni derivanti dal lastrico solare in proprietà esclusiva, l’esistenza di una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell‘art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.

I giudici hanno dunque affermato il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o  all’altro, aggiungendosi poi che ai fini interni, il riparto dell’obbligazione risarcitoria vada di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

L’affermazione di un concorso di responsabilità aquiliane, ancorché aventi una differente genesi, impone quindi di ritenere che laddove il danneggiato, come nella specie, agisca nei confronti di entrambi i soggetti (condominio e proprietario esclusivo), trovi applicazione la regola di solidarietà di cui all’art. 2055 c.c., non potendo essere opposta al terzo la differente regola che attiene invece al riparto interno tra corresponsabili, regola di cui all’art. 2055 c.c.

Cass. civ., Sez. VI, 11 marzo 2021, n. 6816

Redazione Consortium Forense 1960

 

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