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Condominio minimo

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Condominio minimo: il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso, deve dimostrare che i requisiti dell’urgenza.

La vicenda giunta all’attenzione della Corte di legittimità traeva origine da una diatriba sorta in un condominio c.d. minino – ossia un condominio costituito da soli due condomini. Nella specie, uno dei due aveva eseguito a proprie spese lavori di manutenzione e riparazione di un cortile e di un viale d’accesso comuni all’appartamento di proprietà esclusiva dell’altro condomino; per tale motivo, dinanzi al rifiuto di quest’ultimo di corrispondere la metà di quanto speso, il condomino si vedeva costretto a citarlo in giudizio domandando il pagamento di quanto dovuto a titolo di risarcimento danni patrimoniali subiti a seguito del mancato pagamento di quota dovuta sulla somma a pagarsi da lui anticipata.

Sia il tribunale che la Corte d’Appello, tuttavia, rigettavano le doglianze del condomino: dopo aver qualificato la domanda come riconducibile all’art. 1134 c.c., i giudici hanno ritenuto non provato il presupposto dell’urgenza delle opere.

Il condomino ricorreva così per Cassazione, dove, però, non trovava maggior fortuna: i giudici hanno infatti confermato il decisum della Corte d’Appello poiché conforme alla giurisprudenza maggioritaria in tema. In tal senso, si evidenzia che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c..

Ai fini dell’applicabilità di quest’ultima norma, va dunque considerata urgente non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito. Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.).

Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c..

Cass., 14 gennaio 2019, n. 620

Redazione Consortium Forense 1960

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