Condominio: le scale sono bene comune

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In un edificio in condominio, le scale, nonché le murature che le delimitano, sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, ancorché assolvano, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite esse.

La questione aveva preso le mosse dalla domanda, da parte di un condomino, di rimozione di alcune opere realizzate da un altro condomino. Nella specie, l’attore assumeva d’esser unico proprietario dell’edificio, in ragione della paternità della costruzione, realizzata dal padre dell’attore.

Orbene, sorvolando sulle invero intricate vicende processuali, conta evidenziare quanto ricordato in tema dalla Corte di Cassazione.

Posto che la causa verteva sostanzialmente su di un vano scale realizzato al terzo piano dell’edificio, i giudici hanno evidenziato che si tratta di bene che, salvo che per le sue caratteristiche strutturali risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, rientra tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) e che pertanto, in caso di frazionamento per alienazione delle singole porzioni, vi resta compreso anche se l’atto di trasferimento abbia omesso di inserirlo tra i beni condominiali, in quanto insuscettibile di separato o autonomo godimento, per essere vincolato all’uso comune, in virtù della sua naturale destinazione. In un edificio in condominio, le scale, invero, nonché le murature che le delimitano, sono oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117 c.c., n. 1, se il contrario non risulta dal titolo, ancorché assolvano, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite esse.

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre, del resto, che dal titolo, e cioè dall’atto costitutivo del condominio, risultino, in modo chiaro ed inequivocabile e nel rispetto della forma scritta essenziale, la volontà rivelatrice della esclusione della condominialità di quel determinato bene e l’attribuzione dello stesso in proprietà esclusiva ad uno o alcuni soltanto dei condomini.

Cass. Civ., Sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36377

Redazione Consortium Forense 1960

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Beni del patrimonio indisponibile: sono usucapibili?

I beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti. La questione era nata dalla domanda del proprietario di un immobile di esser dichiarato proprietario per usucapione di vari immobili (un altro locale, retrostante l’appartamento di proprietà, un garage ed una porzione del giardino) cointestati ai convenuti. Sia il giudice di primo grado che la Corte d’Appello avevano però rigettato la domanda attorea e ciò perché il complesso immobiliare, nell’ambito del quale ricadevano i vari immobili, era stato edificato dall’IACP e la destinazione pubblica dello stesso era cessata solo con la dismissione della proprietà dell’intero complesso; per altro, trattandosi della pretesa usucapione di beni comuni, dei quali è permesso l’uso esclusivo, senza che ciò integri possesso “ad usucapionem”, era da reputare che gli attori avessero esercitato il possesso “uti condominus” e non “uti dominus”. Dello stesso parere infine la Corte di Cassazione, che ha rigettato il gravame proposto dal proprietario. Nella specie, la Corte ha ricordato che, ai sensi del combinato disposto di cui all’art. 830 c.c. e art. 828 c.c., comma 2, i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti. La indisponibilità del bene pubblico, nella specie complesso immobiliare destinato a edilizia popolare, cessa solo al venir meno della destinazione dell’intera costruzione, con l’alienazione di tutti i singoli alloggi. Una tale situazione non è sovrapponibile a quella in cui l’ente pubblico non abbia dismesso tutti gli alloggi, come nel caso di specie, non assumendo rilievo il dato quantitativo di essa dismissione. Sotto altro profilo l’inizio del procedimento amministrativo di alienazione, secondo le prescrizioni di legge, non può equipararsi alla sdemanializzazione, la quale sopravviene solo quando è del tutto cessato l’interesse pubblico alla destinazione del bene, con la vendita dell’ultima unità abitativa. Invero, applicandosi i principi generali, in presenza di un immobile ancora destinato allo scopo pubblico, sia pure limitatamente anche a una sola delle unità abitative assegnata in uso, non può ravvisarsi la sussistenza di atti o fatti univoci e incompatibili con la volontà continuare perseguire lo scopo di legge; cosicché deve escludersi la sussistenza di una sdemanializzazione tacita ex art. 829 c.c. Cass. Civ., Sez. II, 16 dicembre 2022, n. 36907 Redazione Consortium Forense 1960
23 Dicembre 2022 08:07
Crediti del condominio e rendiconto consuntivo

Il rendiconto consuntivo che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso. La vicenda ha preso le mosse da due distinte questioni nate tra un condominio ed una società immobiliare, una attinente all’opposizione proposta dal primo avverso il decreto ingiuntivo con cui gli si intimava il pagamento in favore dell’immobiliare di una somma di danaro in forza di una scrittura privata di transazione e l’altra avente ad oggetto l’impugnazione da parte dell’immobiliare di una delibera assembleare concernente il rendiconto consuntivo. Orbene, tralasciando le invero intricate vicende processuali, che hanno visto anche una riunione di cause, è interessante porre in risalto quanto affermato dalla Corte di Cassazione, cui è giunta in ultimo la problematica. In particolare, la Corte ha ricordato che nel giudizio concernente il pagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti. Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo a cognizione piena ed esauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Il giudice deve quindi accogliere negare la fondatezza del credito vantato dalla gestione condominiale solo qualora la delibera assembleare su cui esso poggia abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, co. 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione. Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal comma 1 dell’art. 1137 c.c., discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio o per la prestazione dei servizi nell’interesse comune. In particolare, il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea può essere impugnato ai sensi dell’art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso. Cass. Civ., Sez. VI, 14 dicembre 2022, n. 36597 Redazione Consortium Forense 1960
22 Dicembre 2022 08:04
Le antenne telefoniche devono essere considerati beni immobili?

Le antenne telefoniche devono essere considerati beni immobili, rientrando essi tra le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio. La vicenda aveva visto una coppia, proprietaria esclusiva di un’unità immobiliare sita al secondo piano di uno stabile nonché comproprietari, al 50% con la vicina della terrazza di copertura del fabbricato, aveva convenuto in giudizio quest’ultima in quanto la medesima aveva posizionato un’antenna per telefonia mobile, stipulando un contratto di locazione con la società di telefonia ancor prima che la coppia attrice acquistasse l’immobile; per tale ragione, chiedevano che fosse riconosciuto il loro diritto a percepire una quota dei canoni. Mentre il giudice di primo grado aveva respinto la domanda di parte attrice, la Corte d’Appello aveva invece dichiarato il diritto dei coniugi a partecipare al godimento dei frutti civili nascenti dalla locazione, ma con decorrenza dovuta solo a far tempo dalla domanda. Infine, la Corte di Cassazione, nell’accogliere il gravame presentato dalla vicina condannata, ha ricordato che i ripetitori (riconducibili ad antenne telefoniche) devono essere considerati beni immobili, rientrando essi tra le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio secondo il disposto dell’art. 812 c.c., co. 2. Per altro, oltre ai ripetitori, sono da considerarsi costruzioni anche agli specifici effetti tanto dell’art. 934 c.c. (e, dunque, suscettibili di accessione), quanto dell’art. 952 c.c. (e, dunque, suscettibili di costituire oggetto di diritto di superficie), precisandosi che tali conclusioni sono desumibili, tra l’altro (e come puntualmente dedotto dalla ricorrente con il primo motivo), dal testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001), il quale, nell’art. 3, comma 1, lett. e), punto 4, ricomprende espressamente, fra gli interventi di nuova costruzione l’installazione di ripetitori per i servizi di telecomunicazione. Cass. Civ., Sez. II, 7 dicembre 2022, n. 36016 Redazione Consortium Forense 1960
21 Dicembre 2022 08:28
Donazioni e azione di riduzione: che ordine seguire?

Se il de cuius ha fatto più donazioni o disposizioni testamentarie, in prima linea sono soggette a riduzione, fino a esaurimento dei beni che ne formano oggetto, le disposizioni testamentarie; successivamente si passa alle donazioni. Se le disposizioni testamentarie sono più di una, la loro riduzione avviene proporzionalmente senza distinguere fra eredi e legatari. In caso di più donazioni, queste non si riducono proporzionalmente, come le disposizioni testamentarie, ma cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori. Le donazioni coeve, per le quali non sia possibile stabilire quale di esse sia anteriore rispetto alle altre, debbono essere ridotte in proporzione al loro valore, come le disposizioni testamentarie. A seguito della morte del padre, che aveva disposto dei propri beni con testamento, nominando erede la moglie e lasciando alle figlie la sola quota di riserva, si era aperta una causa tra le tre; in particolare, una sorella aveva chiesto la riduzione delle donazioni elargite dal genitore in favore dell’altra. Il giudice di primo grado aveva in effetti accertato l’entità dei beni relitti e dei beni donati, stabilito la misura della quota di riserva, riconosciuto il diritto dell’attrice di incamerare la totalità dei beni relitti e quindi condannato la donataria, convenuta in riduzione, a corrispondere per equivalente quanto ancora occorrente per eguagliare la quota di riserva spettante all’attrice. La Corte d’Appello aveva poi confermato la decisione. A conclusioni opposte è giunta invece la Corte di Cassazione, che ha accolto il gravame della sorella. In primo luogo, i giudici hanno ricordato che la ricostruzione dell’intero patrimonio del defunto, mediante la riunione fittizia di ciò che è stato donato in vita a ciò che è rimasto al momento della morte, e l’imputazione alla quota del legittimario di quanto egli ha ricevuto dal defunto, costituiscono i necessari antecedenti logici dell’azione di riduzione. La modifica della massa, tramite l’inclusione o l’esclusione anche di un solo cespite, è idoneo a modificare la determinazione della quota di riserva e, conseguentemente, l’esito della riduzione. In questo senso, qualsiasi documento, il quale sia idoneo a dare la prova dell’esistenza di beni ulteriori, da comprendere nella massa di calcolo ex art. 556 c.c., è indispensabile per definizione. Se il de cuius ha fatto più donazioni o disposizioni testamentarie, in prima linea sono soggette a riduzione, fino a esaurimento dei beni che ne formano oggetto, le disposizioni testamentarie; successivamente si passa alle donazioni (art. 555 c.c., comma 2). Se le disposizioni testamentarie sono più di una la loro riduzione avviene proporzionalmente senza distinguere fra eredi e legatari (art. 558 c.c.). In caso di più donazioni queste non si riducono proporzionalmente, come le disposizioni testamentarie (art. 558 c.c.), ma cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori (art. 559). Le donazioni coeve, per le quali non sia possibile stabilire quale di esse sia anteriore rispetto alle altre, debbono essere ridotte in proporzione al loro valore, come le disposizioni testamentarie. L’ordine da seguire nella riduzione delle disposizioni lesive è tassativo ed inderogabile: non è consentito al legittimario di far ricadere il peso della riduzione in modo difforme da quanto dispongono gli artt. 555, 558 e 559 c.c. Consegue dalla inderogabilità dell’ordine di riduzione che: a) il legittimario, il quale non abbia attaccato tutte le disposizioni testamentarie lesive, non potrà recuperare, a scapito dei convenuti, la quota di lesione a carico del beneficiario che egli non abbia voluto o potuto convenire in riduzione (ad esempio perché, trattandosi di legato, questo sia stato fatto a persona non chiamata come coerede e il legittimario non abbia accettato l’eredità con beneficio di inventario, mancando quindi la condizione prevista dall’art. 564 c.c., co. 1; b) il legittimario può pretendere dai donatari solo l’eventuale differenza fra la legittima, calcolata sul relictum e sul donatum, e il valore dei beni relitti: se questi sono sufficienti i donatari sono al riparo da qualsiasi pretesa, qualunque sia stata la scelta del legittimario nei riguardi dei coeredi e beneficiari di eventuali disposizioni testamentarie; c) il legittimario non può recuperare a scapito di un donatario anteriore quanto potrebbe prendere dal donatario posteriore: se la donazione posteriore è capiente le anteriori non sono riducibili, anche se la prima non sia stata attaccata in concreto con l’azione di riduzione. Cass. Civ., Sez. II, 2 dicembre 2022, n. 35461 Redazione Consortium Forense 1960
20 Dicembre 2022 08:14
Condominio minimo e impugnazione delle delibere

La delibera che, in caso di condominio costituito da due soli condomini titolari di quote diseguali, sia approvata dal solo partecipante titolare del maggior valore delle quote e sia perciò carente sotto il profilo dell’elemento personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge. La questione giunta all’attenzione della Corte di Cassazione era nata dai litigi sorti in seno rad un condominio, composto da tre unità immobiliari e da due soli partecipanti, con quote millesimali diseguali, di cui la titolare di due porzioni di proprietà esclusiva era anche l’amministratrice. Orbene, a seguito di impugnazione di una delibera, i giudici hanno avuto modo di ribadire alcuni importanti principi in tema di condominio minimo. La Corte ha ricordato che, per orientamento ormai costante, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano due, dovendo ravvisarsi un “condominio minimo”, nella specie, peraltro, formato da condomini non aventi diritti di comproprietà paritari sui beni comuni, operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando tuttavia comunque impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale. L’assemblea del condominio minimo, invero, agli effetti dell’art. 1136 c.c., commi 1 e 2, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., Pertanto, nell’ipotesi di condominio costituito da soli due condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni che – come quella concernente le riparazioni straordinarie – richiedano comunque, sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136 c.c., comma 2, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario. Tuttavia, la delibera che, in caso di condominio costituito da due soli condomini titolari di quote diseguali, sia approvata dal solo partecipante titolare del maggior valore delle quote e sia perciò carente sotto il profilo dell’elemento personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, e perciò può essere impugnata dal condomino assente o dissenziente soltanto nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 2. Per altro, in tema di condominio degli edifici, l’esecuzione di un’opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, comporta, in quanto contraria all’ordine pubblico, la nullità assoluta per illiceità dell’oggetto della delibera dell’assemblea che l’abbia disposta, senza che abbia rilievo neppure l’eventuale successivo condono dell’opera. Le opere di modificazione delle parti comuni, che l’assemblea può deliberare per il miglioramento o l’uso più comodo o il maggior rendimento delle stesse, non devono comunque arrecare pregiudizio alla sicurezza statica del fabbricato, potendo ciascuno condomino sia far valere la nullità della delibera, sia conseguentemente chiedere ed ottenere la demolizione delle opere illegittimamente eseguite. Cass. Civ., Sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36373 Redazione Consortium Forense 1960
19 Dicembre 2022 07:47

Consortium Forense

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