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Condomino e parti comuni: che rilevanza il regolamento?

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L’individuazione delle parti comuni del Condominio, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo alle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio. Nessuna rilevanza a tal fine può essere riconosciuta al regolamento condominiale, salvo che esso sia allegato all’atto costitutivo come parte integrante.

La vicenda in esame aveva preso le mosse dalla domanda di alcuni condomini, proprietari di alcune unità immobiliari, di dichiarare illegittima la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale, con cui era stato approvato il consuntivo condominio dell’anno in corso ed il preventivo condominio dell’anno successivo. Tra le doglianze, gli attori lamentavano, in particolare, di essere stati indebitamente esclusi dal rimborso per il cosiddetto “contributo Ericsson”, spettante ai condomini per aver consentito l’istallazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio dell’edificio.

Da par sua il Condominio aveva evidenziato che l’antenna in questione era stata installata su porzione del fabbricato che, agli effetti dell’art. 3 del regolamento condominiale, era di proprietà dei soli titolari degli appartamenti.

Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso e annullato la delibera; stessa sorte dinanzi alla Corte d’Appello, che aveva confermato la sentenza di primo grado, osservando che il regolamento non poteva intendersi come volto ad escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, ai fini della ripartizione del “contributo Ericsson”, stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilità dello stesso all’art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario.

Infine, dello stesso parere si è mostrata anche la Corte di Cassazione, che ha respinto il gravame presentato dal condominio.

I giudici hanno evidenziato che, presupposto del riparto dei proventi del cosiddetto “contributo Ericsson” è l’accertamento incidentale del regime dominicale di un lastrico solare, la cui comune appartenenza si presume, ex art. 1117 c.c., se non risulta il contrario dal titolo. Per affermare la condominialità di un lastrico solare, in realtà, occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, in quanto avente funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, e poi se sussista un titolo contrario alla presunzione di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.

Ove poi debba applicarsi l’art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.

La Corte ha dunque chiosato asserendo che in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

Per altro, proprio perché l’esclusione, dal novero delle cose in condominio, di alcune di quelle parti dell’edificio che sono presunte di proprietà comune dall’art. 1117 c.c., incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l’esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), per aversi titolo contrario occorre che dal negozio emergano elementi tali da essere in contrasto con l’esercizio del diritto di condominio, e tale indagine è demandata all’apprezzamento dei giudici del merito.

Cass. Civ., Sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440

Redazione Consortium Forense 1960

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