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Contratto di locazione: può essere prorogato tacitamente?

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La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca.

La vicenda nasceva dall’intimazione di sfratto per finita locazione che la proprietaria di un appartamento aveva rivolto alla propria conduttrice lo sfratto per finita locazione dall’immobile locato ad uso abitativo nonché del relativo posto auto in autorimessa; per altro, la proprietaria sottolineava che, alla scadenza del contratto di locazione, l’immobile era stato ceduto ad un terzo.

La convenuta, dunque, da par sua, eccepiva che il nuovo locatore, nonché successivo intimante lo sfratto, avrebbe dovuto invero rinnovare la disdetta, comportamento non posto invece in essere: in effetti, a suo dire, stante la mancata comunicazione, l’odierno locatore avrebbe inequivocabilmente rinunciato agli effetti della precedente disdetta, consentendo – agli effetti dell’art. 1597 ultimo comma c.c. – la rinnovazione del contratto, per una durata che non potrebbe essere inferiore a quella minima legale, di quattro anni (art. 2 co. 1, L. 431/1991).

Tali osservazioni sono state però disattese dal tribunale, che ha rilevato come, al contrario, il nuovo locatore avesse sempre manifestato in maniera inequivocabile la propria volontà di volersi avvalere della disdetta già comunicata.

A tal proposito, ha asserito che la volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca, e nella fattispecie la volontà di prorogare tacitamente il contratto già scaduto non risulta minimamente espressa dalla parte locatrice, né è evincibile, anche in via implicita, dal senso delle locuzioni utilizzate nel documento.

Per altro, nel caso di vendita di cosa locata il nuovo proprietario subentra nella medesima posizione giuridica dell’originario proprietario cedente locatore.

Pertanto, laddove il contratto sia cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione già maturato in capo al locatore – proprietario cedente, con facoltà piena di esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

Ne consegue che ben può l’acquirente esercitare l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., dovendosi considerare pienamente valida ed efficace è la prima disdetta, senza che fosse assolutamente necessario per il nuovo locatore inviare una nuova disdetta.

Trib. Roma, Sez. VI, 16 ottobre 2019, n. 19862

Redazione Consortium Forense 1960

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