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Contratto preliminare, mancata vendita e risarcimento del danno

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Danno da mancato guadagno: il risarcimento deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” del patrimonio leso.

La vicenda aveva preso le mosse dalla citazione a giudizio da parte di un ingegnere, in qualità di erede del genitore, nei confronti di una società, chiedendone la condanna al risarcimento del danno conseguente alla mancata vendita di alcuni immobili oggetto di preliminare.

L’attore aveva evidenziato che il terzo interessato aveva rinunciato all’acquisto dei beni a causa dell’inadempimento imputabile alla società dell’obbligo di cancellare le ipoteche gravanti sugli immobili.

Orbene, a fronte di decisioni contrastanti delle corti di merito, la questione era giunta infine innanzi alla Corte di Cassazione, che ha in primo luogo ricordato che la violazione dell’obbligo di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene venduto, assunta dal venditore nel contratto di compravendita, trova titolo nel medesimo contratto quale unica fonte di obbligazioni per le parti e rientra dunque nella disciplina dell’inadempimento.

Alla mancata cancellazione dell’ipoteca cui il venditore si sia obbligato consegue il diritto del compratore al risarcimento del danno, il quale, circa l’an debeatur, è “in re ipsa” e trova la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dal venditore, mentre, ai fini della determinazione e liquidazione, richiede la prova di un concreto pregiudizio economico, non rimanendo altrimenti precluso al giudice di negare la sussistenza stessa del danno.

In particolare, il risarcimento del danno per l’inadempimento dell’obbligo di cancellare le ipoteche assunto dal venditore può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione dei vincoli, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità.

Per quanto riguarda, invece, il risarcimento integrativo dell’ulteriore danno corrispondente al mancato guadagno per la non avvenuta stipula del contratto definitivo che desse esecuzione al preliminare, i giudici hanno per altro evidenziato che in tema di liquidazione del “quantum” risarcibile, la misura del danno non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” – per equivalente o in forma specifica, quest’ultima esperibile anche in materia contrattuale – del patrimonio leso.

È infatti del tutto prevedibile che il promissario acquirente di un immobile, che risulti gravato da ipoteche, possa legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate, senza che occorra un’apposita pattuizione contrattuale in tal senso, in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene.

Ora, se, come detto, l’esistenza stessa del vincolo ipotecario è, normalmente, produttiva di danno, fra le componenti di questo non può essere annoverato, di per sé, l’intero mancato guadagno, in conseguenza della non conclusione di una vendita, giacché tale mancato guadagno non assume alcun carattere di definitività, sì da determinare un corrispondente definitivo depauperamento del patrimonio del danneggiato: quest’ultimo mantiene la disponibilità del bene, nel suo concreto valore, che può sempre realizzare, lucrando addirittura, eventualmente, un ulteriore incremento di guadagno per effetto, ad esempio, di un aumento dei valori immobiliari. In tal caso il danno è costituito esclusivamente, piuttosto, da quello che potrebbe derivare dalla mancata disponibilità del numerarlo (interessi, mancato impiego in attività vantaggiose, etc.), ovvero dalla impossibilità di realizzare in futuro lo stesso prezzo, per il quale si sia ricevuta offerta, per effetto del mutamento dei valori immobiliari, con conseguente perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l’attore fornire la relativa prova.

La Corte ha dunque chiosato asserendo che la violazione dell’obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile venduto rientra nella disciplina dell’inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno, che può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l’attore fornire la relativa prova.

Cass. civ., Sez. II, 3 dicembre 2021, n. 38317

Redazione Consortium Forense 1960

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