Contratto preliminare e mancato rilascio della fideiussione
La proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall’art. 2 D.Lgs. n. 122 del 2005 costituisce abuso del diritto tutte le volte in cui, nel lasso di tempo trascorso successivamente alla conclusione del preliminare, non si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero non risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente.
La vicenda aveva preso le mosse dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, del quale la parte acquirente aveva chiesto dichiararsi la nullità. Il giudice primo grado aveva accolto la domanda, condannando di conseguenza la società alienante alla restituzione della parte di somma del corrispettivo già versato: il tribunale aveva infatti rilevato che la società promittente venditrice, per un verso, non aveva rilasciato la garanzia fideiussoria prevista dalla legge per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire e, per altro verso, non aveva ultimato i lavori commissionati entro il termine pattuito nel contratto.
Di parere contrario la Corte d’Appello, che aveva invece accolto il gravame della società, evidenziando che la domanda proposta dall’attrice per ottenere la declaratoria di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria, una volta che l’immobile promesso in vendita è stato ultimato ed in assenza di qualunque impedimento o stato di crisi del venditore, doveva essere rigettata per mancanza, a norma di quanto previsto dall’art. 1421 c.c., del necessario interesse in capo alla promissaria acquirente.
Infine, ribaltando ancora una volta l’esito della vicenda giudiziale, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso presentato dalla parte acquirente.
I giudici hanno innanzitutto ricordato che la normativa che il D.Lgs. n. 122 del 2005 detta una disciplina di tutela del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando, però, applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all’art. 1, comma 1, lett. d), soltanto riguardo agli immobili per i quali, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 22, comma 3) e che, dall’altro lato, siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, nel senso che il manufatto non sia stato oggetto di completamento e sia ancora da ultimare.
Il citato decreto, con l’art. 2, comma 1, prevede che all’atto della stipula di un contratto che (come il preliminare di compravendita) abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’art. 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. La norma configura, dunque, un’ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all’esclusiva iniziativa dell’acquirente, e di protezione, in quanto finalizzata a preservare l’interesse dell’acquirente al recupero, tramite apposta garanzia, delle eventuali somme versate in favore del venditore (e ciò in vista del pericolo di insolvenza di quest’ultimo). Si tratta, peraltro, di una vera e propria nullità, assoggettata, in quanto tale, alla disciplina generale dettata, in ordine alla stessa, dal codice civile, alle cui previsioni occorre, in effetti, fare riferimento ove le varie leggi speciali che di volta in volta introducono tali ipotesi di nullità di protezione non dettino disposizioni specifiche: e poiché la disciplina dettata dal D.Lgs. n. 122 cit. non detta una norma specifica che preveda la convalida o la conferma del contratto nullo, la vicenda deve ritenersi regolata direttamente dalla generale previsione di cui all’art. 1423 c.c., la quale, tuttavia, limita la convalida, e comunque il recupero del negozio nullo, ai soli casi espressamente previsti dalla legge.
La Corte di Cassazione ha per altro affermato che, a fronte di un contratto preliminare nullo per il mancato rilascio della fideiussione, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall’art. 2 cit. costituisce abuso del diritto tutte le volte in cui, nel lasso di tempo trascorso successivamente alla conclusione del preliminare, non si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero non risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente. Se, infatti, la disciplina in tema di immobili da costruire mira essenzialmente, con la previsione della nullità del contratto (preliminare) di vendita degli stessi in caso di mancato rilascio della fideiussione, a preservare l’interesse del promissario acquirente dal pericolo di insolvenza del venditore mediante la garanzia fornita di un soggetto affidabile, risulta oltremodo evidente come, nell’ipotesi delineata, l’esercizio dell’azione di nullità, pur se supportata dal testo della norma, finisce per essere funzionale alla tutela di un interesse che ormai non è più in alcun modo in pericolo. La proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria prevista dal D.Lgs. n. 122 cit., art. 2, senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce, dunque, abuso del diritto e non può essere, quindi, accolta.
La proposizione della domanda di nullità quando l’interesse protetto dalla norma non abbia più ragione di temere alcun pregiudizio risulta, in effetti, funzionale non già ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l’ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte.
La proposizione della domanda di nullità del contratto per la violazione del D.Lgs. n. 122 cit., art. 2, non integra un abuso del diritto nel caso in cui, a fronte del rilascio della richiesta garanzia fideiussoria in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione, si sia, nelle more, manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente.
Cass. Civ., Sez. II, 12 luglio 2022, n. 21966
Redazione Consortium Forense 1960