Crediti del condominio e rendiconto consuntivo

Il rendiconto consuntivo che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso.

La vicenda ha preso le mosse da due distinte questioni nate tra un condominio ed una società immobiliare, una attinente all’opposizione proposta dal primo avverso il decreto ingiuntivo con cui gli si intimava il pagamento in favore dell’immobiliare di una somma di danaro in forza di una scrittura privata di transazione e l’altra avente ad oggetto l’impugnazione da parte dell’immobiliare di una delibera assembleare concernente il rendiconto consuntivo.

Orbene, tralasciando le invero intricate vicende processuali, che hanno visto anche una riunione di cause, è interessante porre in risalto quanto affermato dalla Corte di Cassazione, cui è giunta in ultimo la problematica.

In particolare, la Corte ha ricordato che nel giudizio concernente il pagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti. Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo a cognizione piena ed esauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Il giudice deve quindi accogliere negare la fondatezza del credito vantato dalla gestione condominiale solo qualora la delibera assembleare su cui esso poggia abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, co. 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione.

Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal comma 1 dell’art. 1137 c.c., discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell‘obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio o per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.

In particolare, il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea può essere impugnato ai sensi dell’art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso.

Cass. Civ., Sez. VI, 14 dicembre 2022, n. 36597

Redazione Consortium Forense 1960