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Immobili di proprietà pubblica: tra locazione e diritto di opzione

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L’opzione è parificata alla proposta irrevocabile e si sostanzia in un rapporto in base al quale l’ente interessato alla dismissione, o la società mandataria si obbliga a rimanere vincolato alla propria dichiarazione, e il conduttore ha facoltà di accettarla o meno.

La vicenda, nata da una questione inerente la locazione di un immobile adibito ad uso residenziale di proprietà pubblica, era giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

Orbene, sorvolando sul merito della vicenda, preme evidenziare i principi dagli ermellini ricordati in tema di diritto di opzione per l’acquisto, appunto, dell’immobile in locazione.

Il D.L. n. 351 del 2001, art. 3 nel testo risultante dalle successive modifiche (apportate dalla Legge di Conversione n. 410 del 2001 dal D.L. n. 269 del 2003, e infine dalla L. n. 350 del 2003), il legislatore ha riconosciuto in capo al conduttore di unità immobiliare adibita ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile condotto in locazione, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8 del medesimo articolo. Tale diritto si aggiunge a quello di prelazione già configurato dal D.Lgs. n. 104 del 1996.

L’opzione è parificata nel regime normativo alla proposta irrevocabile ex artt. 1331 e 1329 c.c. e si sostanzia in un rapporto in base al quale l’ente interessato alla dismissione, o la società mandataria si obbliga a rimanere vincolato alla propria dichiarazione, e il conduttore ha facoltà di accettarla o meno.

L’individuazione del prezzo di vendita dell’immobile, ancorché da individuarsi in base ai criteri normativi, rientra nella disponibilità dell’offerente e non costituisce un diritto dell’oblato. Soltanto con l’accettazione, che costituisce esercizio del diritto di opzione al prezzo indicato dall’ente al momento dell’offerta in vendita, si realizza l’incontro delle volontà che dà luogo ad un contratto preliminare.

Sotto altro aspetto, parimenti investito dalla vicenda da qua, l’art. 6, l. n. 392/1978, recante la disciplina della successione nel contratto di locazione, prevede: ” In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto”.

La norma riguarda la successione nel contratto di locazione dell’immobile che costituisce la casa familiare, nel quale il conduttore vive unitamente alla famiglia (nell’accezione ampliata da Corte costituzionale n. 404 del 1988), non di qualsiasi immobile condotto in locazione da uno dei due coniugi.

La ratio legis risiede, infatti, nella tutela del diritto all’abitazione delle persone che convivono con il conduttore nel caso in cui il predetto cessi di occupare l’immobile per morte o per separazione o divorzio (commi 2 e 3). In tali ipotesi, al posto del conduttore originario subentra un familiare convivente, il coniuge separando o divorziando, che invece continua ad occupare quell’immobile.

Cass. civ., Sez. II, 15 maggio 2020, n. 9002

Redazione Consortium Forense 1960

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