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Impugnazione delle delibere condominiali: il regolamento può derogare alla legge?

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È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea.

Il fulcro della vicenda in esame concerne il diritto di impugnazione di una delibera assembleare: in particolare, l’attore in primo grado era stato dichiarato decaduto dal diritto di impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione in quanto la citazione notificata non aveva rispettato il termine di decadenza di quindici giorni stabilito dal vigente regolamento condominiale contrattuale. Secondo la Corte d’Appello, per altro, ad adiuvandum, la decadenza stabilita dall’art. 1137 c.c. in trenta giorni non è comunque sottratta alla disponibilità delle parti, con conseguente inapplicabilità dell’art. 2968 c.c., avendo l’assemblea deliberato su diritti di contenuto patrimoniale.

Orbene, al contrario, la Corte di Cassazione, accogliendo il gravame del condomino, ha ricordato che, per giurisprudenza costante, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138 c.c., comma 4, nè può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

In particolare, l’art. 1138 c.c., u.c., contiene, invero, due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere. La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale. La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale.

L’inderogabilità di queste ultime disposizioni è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.

Chiosa la Corte asserendo che è nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’art. 1138 c.c., u.c., vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

Cass. civ., Sez. VI – 2, 21 settembre 2020, n. 19714/o.

Redazione Consortium Forense 1960

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