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Infiltrazioni: se vengono tollerate, paga solo il condomino!

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Condominio: dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e non anche il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.

La questione era nata dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da un geometra nei confronti del condominio nel quale risiedeva: nella specie, l’attore chiedeva il risarcimento dei danni subiti dalla sua unità immobiliare dell’attore, sita al secondo piano dell’edificio, in ragione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di sua esclusiva proprietà.

Orbene, il giudice di primo grado, inquadrando la fattispecie nell’ipotesi di cui all’art. 1126 c.c., aveva ripartito le spese di ripristino e riparazione tra l’attore e il Condominio convenuto, nelle proporzioni indicate dalla norma stessa.

Di parere diverso la Corte d’appello, che aveva invece tenuto conto del fatto che le cause delle infiltrazioni fossero da imputare non già a usura e a carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, ha applicato il criterio di imputazione di responsabilità indicato dall’art. 2051 c.c., così onerando delle spese in oggetto il solo proprietario del lastrico solare, senza alcuna partecipazione del Condominio.

Alle medesime conclusioni è infine giunta la Corte di Cassazione, secondo la quale, in tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, agli effetti dell’art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.

Cass. civ., Sez. VI, 8 Luglio 2021, n. 19556

Redazione Consortium Forense 1960

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