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Leasing, immobili e posto auto

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L’utilizzatore in leasing di un immobile è legittimato a proporre, nei confronti del venditore, l’azione di nullità del contratto di vendita, derivante dalla cessione di un appartamento separatamente dal posto-auto.

Una società Immobiliare aveva convenuto in giudizio una banca perché fosse condannata al risarcimento danni in suo favore. Nella specie, l’attrice evidenziava di aver stipulato un contratto di leasing con un’altra società, avente ad oggetto un immobile adibito ad ufficio, immobile che era stato a sua volta acquistato il suddetto immobile dalla banca; tale contratto di compravendita immobiliare stabiliva che all’acquirente fosse trasferita la proprietà dell’immobile con le sue pertinenze e, tuttavia, non era stato trasferito il possesso del posteggio auto, benché realizzato ed esistente, in violazione di quanto prescritto dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, ragion per cui anche l’utilizzatore in leasing non aveva potuto fruire del posteggio.

Il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda, ritenendo che le modifiche all’art. 41 sexies della L. n. 1150 del 1942, introdotte dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, dovessero applicarsi retroattivamente, e che tali modifiche avevano fatto cadere il fondamento normativo posto dall’attrice a sostegno della propria domanda. Dello stesso parere la Corte d’Appello.

A conclusioni invece diverse è giunta la Corte di Cassazione, che ha accolto il gravame della società immobiliare.

I giudici hanno innanzitutto ricordato che, in linea generale, il contratto di vendita immobiliare è nullo nel caso in cui il venditore, con clausola espressa, riservi a sé la proprietà o l’uso del posto auto.

Nullo, altresì, è il contratto di vendita immobiliare col quale il venditore alieni il solo posto auto, separatamente dalla proprietà dell’immobile.

Ma non può, invece, dirsi nullo il contratto di vendita immobiliare nel quale le parti, puramente e semplicemente, tacciano sulla sorte del posto auto.

In questo caso, infatti, il contratto deve ritenersi integrato ope legis con il riconoscimento del diritto dello spazio relativo al parcheggio, poiché giurisprudenza costante ritiene che qualora nel contratto di vendita manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo, le aree di posteggio devono ritenersi trasferite all’acquirente.

Aggiungono poi i giudici che i contratti vanno interpretati nel senso fatto proprio dalla connessione delle parole, ed una clausola la quale riservi all’acquirente-concedente le azioni di annullamento e risoluzione non può essere interpretata fino a ricomprendere le azioni di nullità.

In ogni caso, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, e l’accordo col quale le parti decidessero di escludere l’esercizio dell’azione dell’unità da parte di un terzo sarebbe comunque radicalmente nullo per più ragioni: sia perché costituirebbe una pattuizione de iure tertii, come tale sempre inefficace sia perché una simile clausola contrasterebbe con l’ordine pubblico, dal momento che le ipotesi di nullità contrattuale sono dettate nell’interesse generale, e ridurre il potere di farle valere a determinati soggetti soltanto contrasterebbe con quel generale interesse.

Pertanto, la Corte ha chiosato asserendo che l’utilizzatore in leasing di un immobile è legittimato a proporre, nei confronti del venditore, l’azione di nullità del contratto di vendita, in tesi derivante dalla cessione di un appartamento separatamente dal posto-auto, ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies.

Cass. civ., Sez. III, 14 ottobre 2021, n. 28024

Redazione Consortium Forense 1960

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