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Quali sono i limiti del potere degli amministratori di condominio?

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Il potere degli amministratori di ciascun condominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso composto da più condomini.

La vicenda aveva preso le mosse da un ricorso notificato nei confronti di un condominio, concernente la costruzione di uno scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra; sorvolando sulla questione di merito, quel che invero ha rilevanza sono le conclusioni cui la Corte di Cassazione è giunta.

In primo luogo, gli ermellini hanno ricordato che la comunione regolata dagli artt. 1117 c.c. e ss. si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tantomeno d’approvazione assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario ad un edificio questo frazioni in più porzioni autonoma e la cui proprietà esclusiva trasferisca d’una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l’unico proprietario di un edificio ecceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine, lo stesso vale anche per il supercondominio.

Quest’ultimo cioè, istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici ed ora normativizzato nell’art. 1117 bis c.c., viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Se è vero che la sua costituzione è automatica, lo stesso non può dirsi per la costituzione dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti: i comunisti devono infatti nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio.

Infine, la Corte di Cassazione ha altresì precisato che il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. supercondominio.

Cass., 4 novembre 2019, n. 28280
Redazione Consortium Forense 1960

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