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Locazione-inagibilità-immobile

Locazione e inagibilità dell’immobile

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Nel caso in cui nell’immobile locato l’utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sul locatore grava l’obbligo di manutenere la cosa locata in stato da servire all’uso.

La vicenda de qua balza all’attenzione per le conclusioni cui il giudice è giunto in tema di locazioni.

Nella specie, la conduttrice aveva dedotto di aver sospeso il pagamento dei canoni a fronte ed in conseguenza dell’inadempimento avverso all’obbligo di mantenere il bene locato in stato da servire all’uso convenuto.

Orbene, la giurisprudenza di legittimità ha di recente ritenuto che il conduttore possa sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Per altro, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Deve quindi escludersi la gravità dell’inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all’esborso di somme al fine di rendere l’immobile utilizzabile per l’uso convenuto.

E ciò perchè, in sostanbza, nell’ipotesi in cui nell’immobile locato l’utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sul locatore grava l’obbligo di manutenere la cosa locata in stato da servire all’uso.

Trib. Milano, Sez. XIII, 11 settembre 2019, n. 8092

Redazione Consortium Forense 1960

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