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Quando si applica la previsione di proprietà comune?

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La previsione di proprietà comune può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso od al godimento degli stessi.

Nella vicenda in esame, un geometra aveva citato in causa la proprietaria del fondo confinante perché fosse dichiarata responsabile della creazione di una nuova servitù di passaggio su un vicolo in favore di tutti gli occupanti il fabbricato da lei realizzato, in sostituzione di un edificio diruto, ovvero di aggravamento della servitù esistente, chiedendo di conseguenza la condanna al ripristino stato dei luoghi di causa.

Mentre il giudice d primo grado aveva accolto la domanda dell’istante, la Corte d’Appello aveva poi accolto il gravame proposto dalla controparte.

La Corte di Cassazione ha infine confermato la sentenza di secondo grado; in particolare, i giudici hanno precisato che la previsione di proprietà comune, stabilita dall’art. 1117 c.c., senz’altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.

Nel caso di parti astrattamente comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. destinate per le loro caratteristiche a servire tutte le unità immobiliari presenti nel condominio, come i cortili, la condominialità può esser esclusa solo in base a titolo contrario che attribuisca in modo inequivoco la proprietà escludendo una parte degli edifici circostanti.

Per altro, qualora non derivi un mutamento dell’originaria destinazione del bene comune né un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso, il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l’accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Cass. Civ., Sez. II, 14 settembre 2022, n. 26986

Redazione Consortium Forense 1960

 

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