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Il proprietario dell’immobile locato è responsabile dei danni ai terzi

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Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture ed impianti.

La vicenda aveva visto il conduttore di un monolocale citare in giudizio il proprietario del medesimo, per sentirlo condannare al risarcimento del danno da lui patito a causa della caduta di un pensile.

Il locatore, tuttavia, rifiutandosi di addivenire ad un accordo bonario, si era limitato a rimuovere il pensile ed a ritinteggiare la parete ove era collocato. Poiché il locatore è tenuto a garantire e consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione ex art. 1575 c.c., chiedeva il risarcimento del danno essendo la caduta del mobile attribuibile al fatto che era appeso in modo precario, era marcio, logoro ed ammuffito nella parte posteriore non visibile.

Orbene, in relazione alla responsabilità per danno causato a terzi da cose in custodia, gli ermellini sono ferrei nell’affermare che il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti.

Con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell’appartamento, ovvero, in riferimento alla specie, le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 cod. civ., grava soltanto sul conduttore medesimo.

È rilevante, quindi, la disponibilità del bene ai fini dell’identificazione del responsabile della custodia.

E del resto, può essere qualificato custode della cosa, per i fini di cui all’art. 2051 cod. civ., colui che ha la disponibilità di fatto di una cosa, non disgiunta però dalla disponibilità giuridica di essa. È da considerarsi, perciò, “custode”, ai sensi della norma indicata, sia il proprietario che il conduttore del bene, in quanto detentore qualificato, ma non il loro dipendente.

Nel caso di specie, dunque, sulla scorta di quanto detto sinora, il pensile da cui è derivato il danno è da considerarsi un accessorio del bene locato e che la custodia di esso è rimessa al conduttore, poiché egli ne ha una diretta signoria.

Corte App. Genova, Sez. I, 5 aprile 2019, n. 408

Redazione Consortium Forense 1960

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