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Sistema tavolare: usucapione e acquisto

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Sistema tavolare basato sul principio della pubblicità costitutiva: ferma la possibilità di chiedere l’accertamento dell’usucapione nei confronti di coloro contro i quali si è verificato l’acquisto per il decorso del tempo, un diritto reale sorto su un fondo per usucapione non è opponibile al terzo che abbia acquistato il fondo con atto intavolato in buona fede prima dell’iscrizione della sentenza o della domanda di usucapione, quand’anche si tratti di un diritto reale limitato e, quindi, compatibile con il diritto di proprietà.

Una condomina aveva citato in giudizio il condominio nel quale risiedeva per sentire accertare il suo diritto di servitù di passo gravante, a vantaggio del proprio fondo, sul sentiero di collegamento con la pubblica via esistente nella suddetta area condominiale: in particolare, l’attrice era proprietaria esclusiva di un fondo confinante con un’area scoperta di proprietà condominiale ed evidenziava che tale servitù, mai intavolata, era sorta per usucapione, giacché il passaggio suddetto sentiero era stato esercitato in modo pubblico e indisturbato da ormai più di settant’anni.

Mentre il giudice di primo grado aveva accolto la domanda della condomina, non così la Corte d’Appello, che, richiamando il principio della pubblica fede del libro fondiario, tipico del sistema tavolare tuttora vigente nelle provincie di Trento, Bolzano, Gorizia e Trieste (luogo della controversia), aveva ritenuto il diritto di servitù vantato dall’attrice non fosse opponibile al condominio perché l’atto pubblico con cui quest’ultimo aveva acquistato dall’attrice porzioni del fabbricato non menzionava servitù gravanti sui beni condominiali ed era stato intavolato prima dell’iscrizione della domanda di usucapione, intervenuta soltanto dopo l’iscrizione tavolare dell’acquisto dell’attrice.

I giudici avevano chiosato asserendo che il diritto tavolare acquistato per atti tra vivi prevale sul diritto extra tavolare acquistato per usucapione se la sua iscrizione sul libro fondiaria è avvenuta in un momento anteriore rispetto all’iscrizione del diritto acquistato per usucapione, giudizialmente accertato, o all’annotazione della relativa domanda.

Dello stesso parere si è rivelata la Corte di Cassazione, che ha respinto il gravame presentato dalla condomina.

La Corte ha infatti ricordato che nei territori in cui vige il sistema tavolare basato sul principio della pubblicità costitutiva, il conflitto tra l’acquirente per atto fra vivi dall’intestatario tavolare e chi abbia acquistato il bene per usucapione si risolve in base al R.D. n. 499 del 1929, art. 5, che prevede il principio di pubblica fede che assiste le risultanze dei libri fondiari; pertanto, l’acquisto effettuato in base a dette risultanze si presume avvenuto in buona fede e grava su chi pretende di aver acquistato il bene per usucapione l’onere di provare che colui che ha acquistato dal titolare del bene in base al libro fondiario era in malafede, essendo stato a conoscenza della sussistenza dell’usucapione maturata ma non giudizialmente dichiarata ed iscritta, o essendo stato in grado di apprenderlo facendo uso dell’ordinaria diligenza.

È vero che tra il diritto di proprietà di un soggetto su un fondo e il diritto di servitù di altro soggetto sul medesimo fondo non sussiste alcun conflitto; la coesistenza del diritto di proprietà con i diritti di servitù – e, in generale, con tutti i diritti reali limitati (in re aliena) – è infatti coerente con la stessa struttura normativa di questi ultimi diritti.

Ma è altresì vero che l’impianto stesso del sistema tavolare univocamente orientato a garantire la certezza dei diritti risultanti dal libro fondiario – impone di dare all’espressione “restano però salvi in ogni caso i diritti dei terzi acquistati sulla fede del libro fondiario…”, contenuta nel R.D. n. 499 del 1929, art. 5, comma 3, una interpretazione estensiva, che, riguardo al diritto di proprietà, riferisca la “salvezza” non solo all’esistenza del diritto ma anche alla libertà del bene.

In conclusione, la Corte ha affermato che nel sistema tavolare vigente nelle province dei territori già appartenuti al dissolto Impero austro-ungarico, ferma la possibilità di chiedere l’accertamento dell’usucapione nei confronti di coloro contro i quali si è verificato l’acquisto per il decorso del tempo, un diritto reale sorto su un fondo per usucapione non è opponibile al terzo che abbia acquistato il fondo con atto intavolato in buona fede prima dell’iscrizione della sentenza o della domanda di usucapione, quand’anche si tratti di un diritto reale limitato e, quindi, compatibile con il diritto di proprietà.

Cass. civ., Sez. II, 6 luglio 2021, n. 19054

Redazione Consortium Forense 1960

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